9月7日上午，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行正式發(fā)布關(guān)于調(diào)整存量首套房個(gè)人住房貸款利率的通知，并宣布從2023年9月25日起，與現(xiàn)有客戶洽談個(gè)人住房貸款事宜。同意并調(diào)整實(shí)際利率，并公布相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則。

經(jīng)建咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示：“隨著工行、農(nóng)行、中行、建行正式宣布出臺(tái)存量首套房貸款利率調(diào)整細(xì)則，后續(xù)住房存量利率下調(diào)各大銀行的貸款將集中在9月份。”

9月7日，四大銀行正式宣布將與現(xiàn)有個(gè)人住房貸款客戶協(xié)商協(xié)調(diào)執(zhí)行利率。圖片/IC照片

哪些其他方必須作為單批調(diào)整的一部分單獨(dú)申請(qǐng)？

與新京報(bào)記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，對(duì)于原貸款發(fā)放時(shí)實(shí)行首套房利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸款，工行、農(nóng)行、中行、建行的報(bào)價(jià)均相似。并于2023年9月25日共同調(diào)整打包合同，貸款利率自打包調(diào)整后的當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行。此前，利息是按照原合同利率計(jì)算的。

“目前看來(lái)各大銀行都會(huì)采用批量的方式來(lái)減少工作量。根據(jù)近幾年購(gòu)房城市房貸利率下限與現(xiàn)行利率的比較，對(duì)下限進(jìn)行一攬子調(diào)整，特別是針對(duì)首次購(gòu)房者。 ，直接進(jìn)行系列調(diào)整。”張宏偉說(shuō)道。

那么，除了上面提到的貸款機(jī)構(gòu)外，您還需要獨(dú)立申請(qǐng)哪些貸款機(jī)構(gòu)呢？他以工商銀行為例指出，原來(lái)發(fā)放貸款時(shí)，就出臺(tái)了第二套房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。公告稱，符合本市首套房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的存量住房貸款目前符合本市首套房貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，即“第二套房轉(zhuǎn)首套房”的存量住房貸款。或者，為了償還因不良貸款而未償還本金和利息的現(xiàn)有抵押貸款，客戶必須主動(dòng)要求銀行調(diào)整利率。經(jīng)銀行審核合格后，貸款利率將按照上述調(diào)整規(guī)則進(jìn)行調(diào)整。還有一種情況是，目前按固定利率或參考利率評(píng)估的現(xiàn)有抵押貸款，必須由客戶主動(dòng)向銀行調(diào)整利率，并首先轉(zhuǎn)換為由銀行確定的浮動(dòng)利率。 LPR按照中國(guó)人民銀行通知[2019]第4號(hào)的相關(guān)要求執(zhí)行。 30貸款再按上述調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

這意味著“將第二套住房轉(zhuǎn)換為第一套住房”、償還不良貸款本金和利息且目前采用固定利率或基準(zhǔn)利率的現(xiàn)有抵押貸款客戶必須獨(dú)立申請(qǐng)。

“如果由于首次購(gòu)房者的認(rèn)定等因素（“認(rèn)房不貸”政策剛剛公布，“首次購(gòu)房者”的認(rèn)定將發(fā)生變化），部分購(gòu)房者可能到銀行當(dāng)場(chǎng)溝通解決現(xiàn)有房貸問題。”張宏偉解釋道。堅(jiān)持全市政策落地，“一切都可以調(diào)整，調(diào)整到底”

從實(shí)施細(xì)節(jié)來(lái)看，工行、農(nóng)行、中行、建行的立場(chǎng)雖然略有不同，但都是基于地點(diǎn)和時(shí)間兩個(gè)因素來(lái)實(shí)施。

對(duì)于建行等存量抵押貸款利率下調(diào)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)，2019年10月7日（含）之前發(fā)放的貸款，調(diào)整后的利率將按照相關(guān)期間的LPR利率執(zhí)行。 （貸款協(xié)議的原始條款）。 2019年10月8日至2022年5月14日期間發(fā)放的貸款，調(diào)整后的利率按照國(guó)家首套住房貸款利率政策下限，即相應(yīng)期限（初始期限）LPR利率執(zhí)行。貸款協(xié)議）； 2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）期間發(fā)放的貸款或已簽訂合同但尚未發(fā)放的貸款，調(diào)整后的利率按照政府首套房貸款利率下限執(zhí)行。利率，即LPR-20基點(diǎn)執(zhí)行對(duì)應(yīng)期間（原貸款協(xié)議期間）。

建行指出：“規(guī)定時(shí)間內(nèi)，貸款所在城市首套房貸款利率政策下限高于上述調(diào)整后計(jì)劃執(zhí)行水平的，調(diào)整后的利率率將被強(qiáng)制執(zhí)行。須遵守適用的政策下限。各城市首套房貸款利率政策下限以中國(guó)人民銀行各省級(jí)分行官方網(wǎng)站為準(zhǔn)。”

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李玉佳表示：“四大國(guó)有銀行的調(diào)整思路體現(xiàn)了對(duì)規(guī)則和歷史的尊重。所謂尊重規(guī)則就是尊重當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐馁J款利率下限，下限體現(xiàn)了差異化。房貸政策體現(xiàn)了目前當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的利率管制需要考慮。所以如果當(dāng)?shù)叵孪掭^高的話貸款利率低于國(guó)家下限的，地方下限進(jìn)行調(diào)整；貸款利率低于國(guó)家下限的，不調(diào)整。

不僅如此，這次定制還體現(xiàn)了“一切定制、一路定制”的理念。李玉佳表示：“如果這次有調(diào)整空間，全部調(diào)整都會(huì)一次性全部調(diào)整，要么調(diào)整到當(dāng)?shù)叵孪蓿凑{(diào)整到LPR+0。此外，現(xiàn)有首套房貸款客戶將自動(dòng)調(diào)整，無(wú)需調(diào)整。”提交申請(qǐng)，減少申請(qǐng)流程、銀行審核等程序，讓群眾立竿見影。”

行業(yè)：存量按揭貸款平??均每月減少500元至1000元

相比目前已出臺(tái)細(xì)則的四大國(guó)有銀行，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行和建設(shè)銀行的說(shuō)法略有不同。

以2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）期間發(fā)放的貸款為例，在不考慮地方政策利率下限的情況下，根據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行實(shí)施細(xì)則，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行。其稱“調(diào)整后的利率以全國(guó)首套房貸款利率政策下限為準(zhǔn)”，而工行相應(yīng)的說(shuō)法是“調(diào)整最低可能為全國(guó)首套房貸款政策下限”。

按照此前央行的例子：“目前，房貸利率是在LPR的基礎(chǔ)上加點(diǎn)或減點(diǎn)確定的。這次調(diào)整并不包括LPR的變化，而是加點(diǎn)或減點(diǎn)的調(diào)整。”比如現(xiàn)在的LPR是4.2%，你的貸款再加80點(diǎn)，那么你現(xiàn)在的有效貸款利率就是5%（4.2%+0.8%）。如果你的貸款發(fā)放，你的房子所在城市首套房貸款利率下限是LPR+10點(diǎn)，那么調(diào)整后你現(xiàn)有的貸款不得低于LPR+10點(diǎn)，你的貸款利息調(diào)整后的利率至少為4.3%（4.2%+0.1%）。 ”

李玉佳表示：“現(xiàn)有房貸80%是首套房貸款。其中，2016年至2021年發(fā)放的貸款利率較高，約為60%。這次平均利率降低了80個(gè)基點(diǎn)。”點(diǎn)，對(duì)應(yīng)現(xiàn)有房貸下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，每月房貸還款額降低500元至1000元，有效降低月供成本，溫和釋放簽約生活消費(fèi)。

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