正文共:4471字 19圖;閱讀時(shí)間:27分鐘
年末了,位于上海邊上的昆山花橋,掀起了降價(jià)打折潮。
有的號(hào)稱“特價(jià)房”,“單價(jià)低到無法想象”,有的說是內(nèi)部工抵房,一套能優(yōu)惠20、30萬,有的說是人才房,專門給具有本科文憑的外來人員“開綠燈”。
下面這張表格,以“雙十二”為由頭,原價(jià)23000多的,現(xiàn)價(jià)19000多,按照97平米來算,一套房?jī)?yōu)惠竟有38.8萬!
本科學(xué)歷不限購,可直接買:
我們粗略統(tǒng)計(jì)了下,現(xiàn)在給出大小不等優(yōu)惠的項(xiàng)目多達(dá)4、5個(gè),而具體銷售情況也是立竿見影顯現(xiàn)出來:
融創(chuàng)售樓處實(shí)拍
融創(chuàng)這個(gè)項(xiàng)目,號(hào)稱花橋“小豪宅”,依靠分銷中介帶來大量客戶,每周末上客量100組以上,每天成交十七八套。
內(nèi)部發(fā)出的成交戰(zhàn)報(bào)
綠地售樓處實(shí)拍
綠地這個(gè)項(xiàng)目,本來旁邊一河之隔有個(gè)公墓,但是現(xiàn)在價(jià)格一下來,吸引很多剛需客跑過來,主要是離在建S1地鐵站太近了,480米。晚上9:00左右,還有人看房訂房。
香逸售樓處實(shí)拍
還有最近遭遇退房風(fēng)波的香逸某項(xiàng)目,從10月份前后就傳出開發(fā)商資金快不行了、樓盤有爛尾風(fēng)險(xiǎn)、要卷款跑路了,種種說法。
但是,現(xiàn)在依舊低價(jià)賣房,比如原來10月份之前價(jià)位在24500元/平米,現(xiàn)在如果符合開發(fā)商條件,則可以直接19000多就能買到,而且樓層還是高區(qū)的,很不錯(cuò)的位置。周末售樓處就像過春節(jié)般熱鬧。
香逸項(xiàng)目,價(jià)格寫在小紙條上
原價(jià)21545元/平米,折后價(jià)19647元/平米
建滔售樓處實(shí)拍
還有建滔某項(xiàng)目,竟然搞起了內(nèi)部團(tuán)購,用大巴車把香港總部的員工都拉過來,集體參觀集中促銷,可以說肥水不流外人田了,自己人先低價(jià)買一套再說。
逼近年關(guān),市場(chǎng)大環(huán)境不好,開發(fā)商急于回籠資金,給出少見的大幅度優(yōu)惠,面對(duì)此種情況,有人說,花橋不行了,多個(gè)盤竟然零成交,樓市面臨崩潰,而有的剛需和老到的投資客,聞?dòng)嵹s來加緊上車,甚至介紹親朋一起抓住機(jī)會(huì)。
那么,花橋是否會(huì)一降再降,深不見底?花橋房?jī)r(jià)天花板到底在哪里?是不是漲幅也很有限?現(xiàn)在到底是該觀望還是果斷出手?一直關(guān)注花橋市場(chǎng),并且熟悉內(nèi)部消息的小編,近期也在思考這些問題,下面說一說自己的觀點(diǎn)。
花橋樓市謊言一
政策較嚴(yán),風(fēng)險(xiǎn)太大
針對(duì)外地人群,目前花橋購房政策是需要連續(xù)繳納2年社保。
對(duì)于很多在上海上班族來說,這個(gè)是很難達(dá)到的。
但是,花橋市場(chǎng)特殊性就在,80%以上都是上海或者上海相關(guān)的人士來買的,是個(gè)典型的外需市場(chǎng),比如上海上班族、上海養(yǎng)老族,甚至遠(yuǎn)在新疆、東北的父母,提前給在上海的子女準(zhǔn)備一套住房,那首選也是先在花橋買一套。
小編曾多次在開盤現(xiàn)場(chǎng),看到很多人操著不同口音交流,80%以上都是外來客群,打飛的、坐高鐵,頭天晚上到,第二天參加選房……
但是很多人是沒社保的啊,而且是一年變兩年。
不過,終歸是有辦法的,實(shí)際操作下來是這樣的:
1、本科學(xué)歷,走人才購房渠道,1-2個(gè)月下來購房資格,即可購房。
2、大專及以下學(xué)歷,走落戶購房渠道,6-8個(gè)月下來購房資格。
3、如果不想這么麻煩,可以先和開發(fā)商草簽購房協(xié)議,先付30%首付,然后開發(fā)商幫你交2年社保,滿足購房條件后,再正式政府備案、辦貸款還月供。
膽子大些的,花點(diǎn)錢,購房資格很快拿到手,順利購房。膽子小的,總覺得有風(fēng)險(xiǎn),后面萬一拿不到房、或者收不回來錢,想下手又不敢。
其實(shí),從這2、3年操作下來,很多樓盤幾百套房子都是這么操作下來的,還未出現(xiàn)違約的情況,而且,很多都是大開發(fā)商,有一定實(shí)力,同時(shí)也怕出現(xiàn)社會(huì)性維權(quán)事件,一般是不敢違約的。
政策一波一波出來,三分之一被擋在外面,三分之一在觀望,還有三分之一正好入場(chǎng)!這也是為什么花橋明明是個(gè)好地方,如今卻陷入被動(dòng)局面的一個(gè)原因。
花橋樓市謊言二
庫存量太大,多盤銷量為零
不少人都在說,現(xiàn)在市場(chǎng)不好,還需要多觀望觀望,殊不知,這些人都是名下好幾套房子、貸票也用的差不多的“老手”了,很多剛需小白也受此誤導(dǎo),認(rèn)為還可以再等等。
因?yàn)椋麄兘佑|到的消息是這樣的:
有很多中介會(huì)把你帶入坑,這個(gè)小編承認(rèn)的,但是信口開河說花橋幾個(gè)小區(qū)10月份是“基本0成交”小編肯定是不服氣的。
花橋目前一共在售的新盤有10個(gè)左右,其中很大一部分都是已經(jīng)賣了2、3年的項(xiàng)目,根據(jù)實(shí)地了解到的情況,還有我們網(wǎng)友自身購買情況,可以負(fù)責(zé)任地說,花橋新房庫存真的不多了。
非要說大概比例的話,可能庫存量只剩下30%都不到。
今年上半年,還未新出政策時(shí),花橋市場(chǎng)是相當(dāng)火爆的,當(dāng)時(shí)每個(gè)售樓處一個(gè)月能賣出100-200多套房子,二手房每月上漲1000-1500元/平米不等,后來因?yàn)檎w市場(chǎng)環(huán)境,再加上社保1升2,導(dǎo)致銷量下來了,但是因?yàn)槟昴┑倪@波降價(jià)促銷,現(xiàn)在照樣賣的很快。
給你看下我們拿到的內(nèi)部真實(shí)數(shù)據(jù),這都是總代方、分銷方跟開發(fā)商確認(rèn)過的,是商業(yè)機(jī)密:
看到了嗎?每個(gè)項(xiàng)目可售的差不多在100到300多套不等,要知道,按此速度,到明年,整個(gè)花橋新房幾乎會(huì)被賣光。因?yàn)椋@幾年都沒有拍地、也不會(huì)有新項(xiàng)目出來,最多1、2個(gè)新盤出來。
上面這張圖這是花橋前兩年最后拍的幾塊地,樓板價(jià)在14000、16000多,按此推算,未來售價(jià)在2以上才能保本,現(xiàn)在很多19000的價(jià)位,有很明顯的價(jià)差。
對(duì)于花橋真實(shí)的庫存量,小編也上政府官網(wǎng)查詢了一下,結(jié)果是這樣的:
以花橋的名俊豪庭(象嶼西郊御府)為例,總套數(shù)是1480,已售套數(shù)是809套。
有人會(huì)問,不對(duì)呀,這個(gè)盤不是快清盤了嗎?而且都已經(jīng)交房了啊,怎么會(huì)只售出809套呢?
因?yàn)楹芏嗳嗽诮簧绫!⒑芏嗳诉€在辦理落戶等獲取購房資格,也就是說,這房子確實(shí)被買走了,也賣掉了,但是因?yàn)楹芏嗳藳]有購房資格,無法網(wǎng)簽,所以政府網(wǎng)站上還顯示有很多房源未售出!
所以,千萬不要被官方數(shù)據(jù)所誤導(dǎo),細(xì)究起來,都是有很大問題的。
如果按照此消化速度,每個(gè)月賣掉50、60套,那么,在三四個(gè)月后,很多樓盤將無房可售,到時(shí)候,不要說二三十萬的促銷優(yōu)惠了,就連正常價(jià)位的房源,都不一定能能搞到。
剛需小白請(qǐng)遵循自己的判斷,實(shí)地多去看看多比較,市場(chǎng)等不起,機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝,我一個(gè)好朋友,行情好的時(shí)候覺得貴,行情不好時(shí)候,覺得房?jī)r(jià)會(huì)降更多,一次次錯(cuò)過購房機(jī)會(huì),現(xiàn)在不僅上海買不起,花橋也無法上車、買不起了。前兩天跑到千燈定了套房,因?yàn)榻煌▽?shí)在不方便,又給退了,現(xiàn)在變成徹底的“無房戶”了。
每次調(diào)控,都是國(guó)家在幫你上車,請(qǐng)珍惜當(dāng)下為數(shù)不多的機(jī)會(huì)!
花橋樓市謊言三
買二手房便宜,能省很多錢
很多人會(huì)覺得花橋新房很貴,轉(zhuǎn)而考慮二手房。
其實(shí),在當(dāng)前背景下,新房的優(yōu)勢(shì)就凸顯出來,甚至比二手房還要?jiǎng)澦恪?/p>
最近,一位群友看中了浦西玫瑰園隔壁的二手房,小區(qū)叫新城郡尚海,89平米3房戶型,總價(jià)216萬,稅費(fèi)要多付12萬。這樣首付在72萬左右。
結(jié)果,他們夫妻二人跑到浦西玫瑰園一看,同樣是80多平米3房戶型,優(yōu)惠后總價(jià)215萬左右,首付僅60多萬,比隔壁二手房還便宜。而且,浦西玫瑰園小區(qū)規(guī)劃高檔,還帶會(huì)所,什么恒溫泳池、健身房、瑜伽房等一應(yīng)俱全。
浦西玫瑰園已經(jīng)進(jìn)入交房階段
我也大概羅列了一下花橋二手房跟新房的對(duì)比,把前幾年幾千元造價(jià)成本的二手房,跟現(xiàn)在品質(zhì)、綠化、會(huì)所齊全的新房比,其實(shí)落差還挺大的。
二手房:
1、小區(qū)規(guī)劃一般,很多人車不分流、配套缺失,很不安全
2、稅費(fèi)高,中介費(fèi)2%+個(gè)稅1%+增值稅5.5%(不滿2年)+契稅1.5%,加一起稅費(fèi)多交10多萬
3、裝修老化,拆除成本500元/平米,裝修成本1500元/平米
4、評(píng)估價(jià)較低,一般市場(chǎng)價(jià)20000元/平米的房子,銀行評(píng)估價(jià)17000,要買的話還得補(bǔ)差價(jià),首付又多出10多萬
新房:
1、小區(qū)規(guī)劃好,大部分人車分流,有些還有泳池會(huì)所和健康步道
2、稅費(fèi)少,在辦產(chǎn)證時(shí)候,只需要交1.5%契稅即可
3、一般是毛坯交付,在滿大街維權(quán)的背景下,剛需首套,自己裝修心里踏實(shí)
4、貸款可以帶足額,一般都是按照預(yù)售價(jià)來貸款,首付一般40、50多萬就可以買
綜合來講,當(dāng)下環(huán)境下,肯定是買新房省心省力,較為劃算。
PS:
花橋仍是上海溢出首選
其實(shí),對(duì)比環(huán)滬諸多城市,有些區(qū)域適合投資,政策寬松、最大限度使用杠桿,但是房?jī)r(jià)也被透支,有些區(qū)域適合自住,政策較嚴(yán)、杠桿收緊,而花橋,其實(shí)給了第三個(gè)選擇,也是當(dāng)前較為適合上海剛需人群上車的最優(yōu)選項(xiàng)之一。
總結(jié)下來,花橋優(yōu)勢(shì)在于:
剛需/養(yǎng)老成本優(yōu)勢(shì):
上海 社保5年,總價(jià)220-300萬,首付100萬起
花橋 社保2年,總價(jià)140-220萬,首付40萬起
到上海市區(qū)時(shí)間優(yōu)勢(shì):
上海 金山、奉賢、浦東南匯,1.5-2小時(shí)
花橋 到虹橋30分鐘,到徐家匯60分鐘
此外,花橋醫(yī)療、教育這兩年也有很大提升,綠地東方醫(yī)院改成綜合性醫(yī)院可刷上海醫(yī)保卡,在建的還有一座二甲中西結(jié)合醫(yī)院(和上海合作)。
根據(jù)昆山教育部分系統(tǒng)查詢,花橋公立幼兒園11所,公立小學(xué)6所,公立初中2所。此外,還有2所重量級(jí)私立學(xué)校,比如康橋國(guó)際學(xué)校,一年學(xué)費(fèi)8-10萬(小學(xué)、初中),還要面試父母,看家庭。還有就是蘇州外國(guó)語,把昆山校區(qū)也設(shè)在了花橋。
有人說,花橋就是個(gè)鎮(zhèn),2萬多的房?jī)r(jià)就是他的天花板,未來沒花頭。
小編想說的是,花橋早在10年前就被劃為江蘇升級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),而且現(xiàn)在鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值全國(guó)排在第10-20位之間。