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年末了，位于上海邊上的昆山花橋，掀起了降價(jià)打折潮。

有的號(hào)稱“特價(jià)房”，“單價(jià)低到無法想象”，有的說是內(nèi)部工抵房，一套能優(yōu)惠20、30萬，有的說是人才房，專門給具有本科文憑的外來人員“開綠燈”。

下面這張表格，以“雙十二”為由頭，原價(jià)23000多的，現(xiàn)價(jià)19000多，按照97平米來算，一套房?jī)?yōu)惠竟有38.8萬！

本科學(xué)歷不限購，可直接買：

我們粗略統(tǒng)計(jì)了下，現(xiàn)在給出大小不等優(yōu)惠的項(xiàng)目多達(dá)4、5個(gè)，而具體銷售情況也是立竿見影顯現(xiàn)出來：

融創(chuàng)售樓處實(shí)拍

融創(chuàng)這個(gè)項(xiàng)目，號(hào)稱花橋“小豪宅”，依靠分銷中介帶來大量客戶，每周末上客量100組以上，每天成交十七八套。

內(nèi)部發(fā)出的成交戰(zhàn)報(bào)

綠地售樓處實(shí)拍

綠地這個(gè)項(xiàng)目，本來旁邊一河之隔有個(gè)公墓，但是現(xiàn)在價(jià)格一下來，吸引很多剛需客跑過來，主要是離在建S1地鐵站太近了，480米。晚上9：00左右，還有人看房訂房。

香逸售樓處實(shí)拍

還有最近遭遇退房風(fēng)波的香逸某項(xiàng)目，從10月份前后就傳出開發(fā)商資金快不行了、樓盤有爛尾風(fēng)險(xiǎn)、要卷款跑路了，種種說法。

但是，現(xiàn)在依舊低價(jià)賣房，比如原來10月份之前價(jià)位在24500元/平米，現(xiàn)在如果符合開發(fā)商條件，則可以直接19000多就能買到，而且樓層還是高區(qū)的，很不錯(cuò)的位置。周末售樓處就像過春節(jié)般熱鬧。

香逸項(xiàng)目，價(jià)格寫在小紙條上

原價(jià)21545元/平米，折后價(jià)19647元/平米

建滔售樓處實(shí)拍

還有建滔某項(xiàng)目，竟然搞起了內(nèi)部團(tuán)購，用大巴車把香港總部的員工都拉過來，集體參觀集中促銷，可以說肥水不流外人田了，自己人先低價(jià)買一套再說。

逼近年關(guān)，市場(chǎng)大環(huán)境不好，開發(fā)商急于回籠資金，給出少見的大幅度優(yōu)惠，面對(duì)此種情況，有人說，花橋不行了，多個(gè)盤竟然零成交，樓市面臨崩潰，而有的剛需和老到的投資客，聞?dòng)嵹s來加緊上車，甚至介紹親朋一起抓住機(jī)會(huì)。

那么，花橋是否會(huì)一降再降，深不見底？花橋房?jī)r(jià)天花板到底在哪里？是不是漲幅也很有限？現(xiàn)在到底是該觀望還是果斷出手？一直關(guān)注花橋市場(chǎng)，并且熟悉內(nèi)部消息的小編，近期也在思考這些問題，下面說一說自己的觀點(diǎn)。

花橋樓市謊言一

政策較嚴(yán)，風(fēng)險(xiǎn)太大

針對(duì)外地人群，目前花橋購房政策是需要連續(xù)繳納2年社保。

對(duì)于很多在上海上班族來說，這個(gè)是很難達(dá)到的。

但是，花橋市場(chǎng)特殊性就在，80%以上都是上海或者上海相關(guān)的人士來買的，是個(gè)典型的外需市場(chǎng)，比如上海上班族、上海養(yǎng)老族，甚至遠(yuǎn)在新疆、東北的父母，提前給在上海的子女準(zhǔn)備一套住房，那首選也是先在花橋買一套。

小編曾多次在開盤現(xiàn)場(chǎng)，看到很多人操著不同口音交流，80%以上都是外來客群，打飛的、坐高鐵，頭天晚上到，第二天參加選房……

但是很多人是沒社保的啊，而且是一年變兩年。

不過，終歸是有辦法的，實(shí)際操作下來是這樣的：

1、本科學(xué)歷，走人才購房渠道，1-2個(gè)月下來購房資格，即可購房。

2、大專及以下學(xué)歷，走落戶購房渠道，6-8個(gè)月下來購房資格。

3、如果不想這么麻煩，可以先和開發(fā)商草簽購房協(xié)議，先付30%首付，然后開發(fā)商幫你交2年社保，滿足購房條件后，再正式政府備案、辦貸款還月供。

膽子大些的，花點(diǎn)錢，購房資格很快拿到手，順利購房。膽子小的，總覺得有風(fēng)險(xiǎn)，后面萬一拿不到房、或者收不回來錢，想下手又不敢。

其實(shí)，從這2、3年操作下來，很多樓盤幾百套房子都是這么操作下來的，還未出現(xiàn)違約的情況，而且，很多都是大開發(fā)商，有一定實(shí)力，同時(shí)也怕出現(xiàn)社會(huì)性維權(quán)事件，一般是不敢違約的。

政策一波一波出來，三分之一被擋在外面，三分之一在觀望，還有三分之一正好入場(chǎng)！這也是為什么花橋明明是個(gè)好地方，如今卻陷入被動(dòng)局面的一個(gè)原因。

花橋樓市謊言二

庫存量太大，多盤銷量為零

不少人都在說，現(xiàn)在市場(chǎng)不好，還需要多觀望觀望，殊不知，這些人都是名下好幾套房子、貸票也用的差不多的“老手”了，很多剛需小白也受此誤導(dǎo)，認(rèn)為還可以再等等。

因?yàn)椋麄兘佑|到的消息是這樣的：

有很多中介會(huì)把你帶入坑，這個(gè)小編承認(rèn)的，但是信口開河說花橋幾個(gè)小區(qū)10月份是“基本0成交”小編肯定是不服氣的。

花橋目前一共在售的新盤有10個(gè)左右，其中很大一部分都是已經(jīng)賣了2、3年的項(xiàng)目，根據(jù)實(shí)地了解到的情況，還有我們網(wǎng)友自身購買情況，可以負(fù)責(zé)任地說，花橋新房庫存真的不多了。

非要說大概比例的話，可能庫存量只剩下30%都不到。

今年上半年，還未新出政策時(shí)，花橋市場(chǎng)是相當(dāng)火爆的，當(dāng)時(shí)每個(gè)售樓處一個(gè)月能賣出100-200多套房子，二手房每月上漲1000-1500元/平米不等，后來因?yàn)檎w市場(chǎng)環(huán)境，再加上社保1升2，導(dǎo)致銷量下來了，但是因?yàn)槟昴┑倪@波降價(jià)促銷，現(xiàn)在照樣賣的很快。

給你看下我們拿到的內(nèi)部真實(shí)數(shù)據(jù)，這都是總代方、分銷方跟開發(fā)商確認(rèn)過的，是商業(yè)機(jī)密：

看到了嗎？每個(gè)項(xiàng)目可售的差不多在100到300多套不等，要知道，按此速度，到明年，整個(gè)花橋新房幾乎會(huì)被賣光。因?yàn)椋@幾年都沒有拍地、也不會(huì)有新項(xiàng)目出來，最多1、2個(gè)新盤出來。

上面這張圖這是花橋前兩年最后拍的幾塊地，樓板價(jià)在14000、16000多，按此推算，未來售價(jià)在2以上才能保本，現(xiàn)在很多19000的價(jià)位，有很明顯的價(jià)差。

對(duì)于花橋真實(shí)的庫存量，小編也上政府官網(wǎng)查詢了一下，結(jié)果是這樣的：

以花橋的名俊豪庭（象嶼西郊御府）為例，總套數(shù)是1480，已售套數(shù)是809套。

有人會(huì)問，不對(duì)呀，這個(gè)盤不是快清盤了嗎？而且都已經(jīng)交房了啊，怎么會(huì)只售出809套呢？

因?yàn)楹芏嗳嗽诮簧绫！⒑芏嗳诉€在辦理落戶等獲取購房資格，也就是說，這房子確實(shí)被買走了，也賣掉了，但是因?yàn)楹芏嗳藳]有購房資格，無法網(wǎng)簽，所以政府網(wǎng)站上還顯示有很多房源未售出！

所以，千萬不要被官方數(shù)據(jù)所誤導(dǎo)，細(xì)究起來，都是有很大問題的。

如果按照此消化速度，每個(gè)月賣掉50、60套，那么，在三四個(gè)月后，很多樓盤將無房可售，到時(shí)候，不要說二三十萬的促銷優(yōu)惠了，就連正常價(jià)位的房源，都不一定能能搞到。

剛需小白請(qǐng)遵循自己的判斷，實(shí)地多去看看多比較，市場(chǎng)等不起，機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，我一個(gè)好朋友，行情好的時(shí)候覺得貴，行情不好時(shí)候，覺得房?jī)r(jià)會(huì)降更多，一次次錯(cuò)過購房機(jī)會(huì)，現(xiàn)在不僅上海買不起，花橋也無法上車、買不起了。前兩天跑到千燈定了套房，因?yàn)榻煌▽?shí)在不方便，又給退了，現(xiàn)在變成徹底的“無房戶”了。

每次調(diào)控，都是國(guó)家在幫你上車，請(qǐng)珍惜當(dāng)下為數(shù)不多的機(jī)會(huì)！

花橋樓市謊言三

買二手房便宜，能省很多錢

很多人會(huì)覺得花橋新房很貴，轉(zhuǎn)而考慮二手房。

其實(shí)，在當(dāng)前背景下，新房的優(yōu)勢(shì)就凸顯出來，甚至比二手房還要?jiǎng)澦恪?/p>

最近，一位群友看中了浦西玫瑰園隔壁的二手房，小區(qū)叫新城郡尚海，89平米3房戶型，總價(jià)216萬，稅費(fèi)要多付12萬。這樣首付在72萬左右。

結(jié)果，他們夫妻二人跑到浦西玫瑰園一看，同樣是80多平米3房戶型，優(yōu)惠后總價(jià)215萬左右，首付僅60多萬，比隔壁二手房還便宜。而且，浦西玫瑰園小區(qū)規(guī)劃高檔，還帶會(huì)所，什么恒溫泳池、健身房、瑜伽房等一應(yīng)俱全。

浦西玫瑰園已經(jīng)進(jìn)入交房階段

我也大概羅列了一下花橋二手房跟新房的對(duì)比，把前幾年幾千元造價(jià)成本的二手房，跟現(xiàn)在品質(zhì)、綠化、會(huì)所齊全的新房比，其實(shí)落差還挺大的。

二手房：

1、小區(qū)規(guī)劃一般，很多人車不分流、配套缺失，很不安全

2、稅費(fèi)高，中介費(fèi)2%+個(gè)稅1%+增值稅5.5%（不滿2年）+契稅1.5%，加一起稅費(fèi)多交10多萬

3、裝修老化，拆除成本500元/平米，裝修成本1500元/平米

4、評(píng)估價(jià)較低，一般市場(chǎng)價(jià)20000元/平米的房子，銀行評(píng)估價(jià)17000，要買的話還得補(bǔ)差價(jià)，首付又多出10多萬

新房：

1、小區(qū)規(guī)劃好，大部分人車分流，有些還有泳池會(huì)所和健康步道

2、稅費(fèi)少，在辦產(chǎn)證時(shí)候，只需要交1.5%契稅即可

3、一般是毛坯交付，在滿大街維權(quán)的背景下，剛需首套，自己裝修心里踏實(shí)

4、貸款可以帶足額，一般都是按照預(yù)售價(jià)來貸款，首付一般40、50多萬就可以買

綜合來講，當(dāng)下環(huán)境下，肯定是買新房省心省力，較為劃算。

PS:

花橋仍是上海溢出首選

其實(shí)，對(duì)比環(huán)滬諸多城市，有些區(qū)域適合投資，政策寬松、最大限度使用杠桿，但是房?jī)r(jià)也被透支，有些區(qū)域適合自住，政策較嚴(yán)、杠桿收緊，而花橋，其實(shí)給了第三個(gè)選擇，也是當(dāng)前較為適合上海剛需人群上車的最優(yōu)選項(xiàng)之一。

總結(jié)下來，花橋優(yōu)勢(shì)在于：

剛需/養(yǎng)老成本優(yōu)勢(shì)：

上海 社保5年，總價(jià)220-300萬，首付100萬起

花橋 社保2年，總價(jià)140-220萬，首付40萬起

到上海市區(qū)時(shí)間優(yōu)勢(shì)：

上海 金山、奉賢、浦東南匯，1.5-2小時(shí)

花橋 到虹橋30分鐘，到徐家匯60分鐘

此外，花橋醫(yī)療、教育這兩年也有很大提升，綠地東方醫(yī)院改成綜合性醫(yī)院可刷上海醫(yī)保卡，在建的還有一座二甲中西結(jié)合醫(yī)院（和上海合作）。

根據(jù)昆山教育部分系統(tǒng)查詢，花橋公立幼兒園11所，公立小學(xué)6所，公立初中2所。此外，還有2所重量級(jí)私立學(xué)校，比如康橋國(guó)際學(xué)校，一年學(xué)費(fèi)8-10萬（小學(xué)、初中），還要面試父母，看家庭。還有就是蘇州外國(guó)語，把昆山校區(qū)也設(shè)在了花橋。

有人說，花橋就是個(gè)鎮(zhèn)，2萬多的房?jī)r(jià)就是他的天花板，未來沒花頭。

小編想說的是，花橋早在10年前就被劃為江蘇升級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而且現(xiàn)在鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值全國(guó)排在第10-20位之間。