如果你在金融圈待過(guò)，可能聽(tīng)過(guò)“融房超貸”這個(gè)詞，但普通人十有八九沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，融房超貸就是通過(guò)“高評(píng)高貸”的方式，把房子變成提款機(jī)——用遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)的評(píng)估值從銀行套出更多貸款。

這操作在投資客、企業(yè)主和某些銀行內(nèi)部早已不是秘密。

一、融房怎么玩？

低價(jià)買房：比如市場(chǎng)價(jià)900萬(wàn)的房子，通過(guò)法拍、熟人轉(zhuǎn)讓等方式800萬(wàn)拿下。

把評(píng)估價(jià)做高：找關(guān)系或特殊渠道，讓銀行認(rèn)定這套房值1200萬(wàn)（實(shí)際只值900萬(wàn)）。

銀行放款：按評(píng)估價(jià)的70%貸款，能貸出840萬(wàn)（實(shí)際只花了800萬(wàn)買房，相當(dāng)于“空手套”40萬(wàn)）。

套現(xiàn)離場(chǎng)：貸出來(lái)的錢可以再投資、還債，甚至炒下一套房，滾動(dòng)套利。

二、銀行為什么配合？

銀行也不傻，但這事對(duì)它們有好處：

1、完成貸款指標(biāo)：銀行每年有放貸任務(wù)，房產(chǎn)抵押算“低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)”，容易過(guò)審。

2、賺利息：貸款利息穩(wěn)賺不賠，只要房?jī)r(jià)不崩盤，銀行覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)可控。

3、中間商助攻：評(píng)估機(jī)構(gòu)、中介和銀行常有合作，大家心照不宣。

三、誰(shuí)在玩融房？

1、企業(yè)主：急需現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，傳統(tǒng)貸款難批，融房能快速搞到錢。

2、炒房客：低價(jià)囤房，高評(píng)套貸，用銀行的錢滾雪球。

3、負(fù)債高的人：信用貸批不下來(lái)，但名下有房就能“曲線救國(guó)”。

四、融房的隱藏成本

你以為白撿便宜？其實(shí)費(fèi)用一大堆：

中介費(fèi)：貸款額的1%~2%（貸1000萬(wàn)，先交10萬(wàn)服務(wù)費(fèi)）。

墊資利息：短期過(guò)橋資金月息1%~3%（借100萬(wàn)，一個(gè)月利息1~3萬(wàn)）。

評(píng)估費(fèi)+稅費(fèi)：評(píng)估價(jià)做高，契稅、增值稅也得按虛高的價(jià)格交。

風(fēng)險(xiǎn)成本：萬(wàn)一銀行抽查發(fā)現(xiàn)評(píng)估造假，可能提前收貸；房?jī)r(jià)跌了，資不抵債更麻煩。

五、是機(jī)會(huì)還是坑？

高手玩法：懂行情、有渠道的人，能用融房低成本撬動(dòng)資金，比如低價(jià)抄底法拍房再套貸。

小白慎入：如果不懂操作、現(xiàn)金流跟不上，可能被高息墊資拖垮，最后房子被拍賣。

最后熊大總結(jié)：

融房本質(zhì)是“金融杠桿游戲”，玩得好能空手套白狼，玩不好就是給自己挖坑。

普通人別輕易碰，除非你清楚知道每一步的風(fēng)險(xiǎn)，并且輸?shù)闷稹?/p>

貸款路漫漫，好在有熊大

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