#01

近期，全國(guó)多個(gè)城市房貸利率即將上調(diào)的消息瘋傳，為此克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)分析師電話調(diào)研了蘇州近20家主流銀行，從調(diào)研結(jié)果來(lái)看，暫無(wú)一家銀行利率上調(diào)，且結(jié)合數(shù)據(jù)來(lái)看均與上月持平，首套首貸穩(wěn)定在4.25%，二套未還清穩(wěn)定在5.05%。

從調(diào)研結(jié)果來(lái)看，蘇州首套房首次貸款，最低房貸利率為4.25%！二套已結(jié)清的跟首套一樣，二套未還清的大部分銀行利率為5.05%，最高5.2%。

當(dāng)下，蘇州大部分銀行房貸資金十分充裕，與去年排隊(duì)等貸的現(xiàn)象截然相反，現(xiàn)在各家銀行基本上是“錢(qián)等人”，正常情況下1周左右，資料齊全最快僅需2-3個(gè)工作日即可放款。

多家銀行表示，二手房房貸利率更為寬松，一手房要看合作樓盤(pán)，此外個(gè)人征信也非常重要。

在問(wèn)及目前利率是否有可能繼續(xù)下降時(shí)候，大部分銀行的回復(fù)都是不太可能。

事實(shí)上，蘇州最低4.25%的首套首貸利率從5月開(kāi)始，已保持了近兩個(gè)月，有不少購(gòu)房者還在期盼“房貸利率再降”，而當(dāng)下得到銀行個(gè)貸經(jīng)理的肯定回復(fù)——已至低點(diǎn)，不會(huì)再降！

從當(dāng)下蘇州的購(gòu)房環(huán)境來(lái)看，蘇州的房貸利率已經(jīng)達(dá)到歷史低位，限售和外地人限購(gòu)政策上非常寬松，購(gòu)房門(mén)檻降低和購(gòu)房成本減少，沒(méi)有首付壓力的購(gòu)房者，確實(shí)是到了提錢(qián)入場(chǎng)的時(shí)間了。

#02

7月13日，國(guó)新辦舉行的上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示：

下一階段，人民銀行將繼續(xù)深化利率市場(chǎng)化改革，持續(xù)釋放LPR改革效能，發(fā)揮存款利率市場(chǎng)化調(diào)整機(jī)制作用，充分發(fā)揮利率自律機(jī)制作用，維護(hù)市場(chǎng)良好競(jìng)爭(zhēng)秩序，推動(dòng)繼續(xù)降低實(shí)際貸款利率，讓廣大市場(chǎng)主體切身感受到綜合融資成本實(shí)實(shí)在在的下降。

“讓廣大市場(chǎng)主體切身感受到綜合融資成本實(shí)實(shí)在在的下降”，這段高層的重磅表態(tài)中，很可能意味著1年期和5年期以上LPR同時(shí)下降。

既謂“廣大市場(chǎng)主體”，自然應(yīng)該是普惠性降息。

今年到目前為止，1年期LPR一直維持在3.7%，沒(méi)有變化。

跟按揭相關(guān)的5年期以上LPR，在5月份普降了15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。此外，首套房在5月中旬定向下調(diào)了20個(gè)基點(diǎn)，最低至4.25%。

如果真是普惠性降息，就購(gòu)房者而言，降息影響能有多大？

據(jù)央行數(shù)據(jù)，2021年末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.32萬(wàn)億元。

假定5年期以上LPR繼續(xù)下降10個(gè)基點(diǎn)至4.35%，那么，從4.6%到4.35%，每年購(gòu)房者能夠少還利息上千億。

同時(shí)，全國(guó)還有超過(guò)12萬(wàn)億的開(kāi)發(fā)貸款余額。如果LPR普降的話，深陷困境的房企，也能少還不少利息。

也就是說(shuō)，LPR利率下降，光在地產(chǎn)行業(yè)，就能釋放出巨大的利好。

讓我們一起靜待7月20日央行最新LPR公布的時(shí)刻！

#03

轉(zhuǎn)眼，蘇州5.9新政落地已經(jīng)兩個(gè)月了，蘇州樓市也肉眼可見(jiàn)的回暖了，但是眾多購(gòu)房者所期盼的降首付政策并沒(méi)有到來(lái)。

7月已經(jīng)過(guò)半，據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測(cè)評(píng)統(tǒng)計(jì)，7月1日-14日，蘇州市區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為7.12萬(wàn)㎡，環(huán)比減少59.3%，成交面積為29.12萬(wàn)㎡，環(huán)比減少6.06%。在供應(yīng)面積大為減少的情況下，成交面積卻沒(méi)有大幅減少，可見(jiàn)蘇州新房市場(chǎng)確實(shí)在上行，且分化加劇。

高價(jià)值板塊的高品質(zhì)改善項(xiàng)目基本是獨(dú)立行情，開(kāi)盤(pán)售罄，比如說(shuō)萬(wàn)科玲瓏璟源、獅子山瀾庭（瀾院）。而對(duì)于中低價(jià)值板塊，特別是高庫(kù)存板塊，以價(jià)換量仍將普遍存在。

我們要承認(rèn)，正是這些城市紅盤(pán)給平靜的樓市添了幾分熱度、給市場(chǎng)增加了一些信心。

除了紅盤(pán)熱銷(xiāo)外，近期，蘇州多個(gè)板塊的限價(jià)空間被打開(kāi)，多個(gè)板塊房?jī)r(jià)天花板被刷新，也振奮了市場(chǎng)信心。

科技城和萃瀾庭備案均價(jià)29367元/㎡，突破科技城2.85萬(wàn)/㎡的價(jià)格紅線，中建御璟峯備案均價(jià)直接沖破3萬(wàn)元/㎡大關(guān)，達(dá)到31111元/㎡，科技城的房?jī)r(jià)再上一個(gè)臺(tái)階！

一個(gè)月內(nèi)，科技城房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)三連漲：27900元/㎡→29367元/㎡→31111元/㎡。

太湖科學(xué)城的中建觀瀾雅境首批房源備案均價(jià)26700元/㎡，太湖科學(xué)城突破2.5萬(wàn)元/㎡大關(guān)。

園區(qū)勝浦的中鐵建花語(yǔ)瀾苑備案均價(jià)32066元/㎡，勝浦新房?jī)r(jià)格體系被重塑。

吳江運(yùn)東，愛(ài)情云錦萬(wàn)象備案均價(jià)21834元/㎡，運(yùn)東房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元/㎡。

相城澄陽(yáng)中鐵建花語(yǔ)云萃首批備案均價(jià)30500元/㎡，澄陽(yáng)突破3萬(wàn)元/㎡。

吳中太湖新城的中建太澤之星備案均價(jià)為32500元/㎡，打破吳中區(qū)新房均價(jià)天花板！

說(shuō)到底，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)預(yù)期的市場(chǎng)，所以新房市場(chǎng)上放松限價(jià)，能夠利好一些樓盤(pán)出貨。

通過(guò)調(diào)整限價(jià)來(lái)調(diào)整預(yù)期，限價(jià)空間打開(kāi)后，購(gòu)房者的預(yù)期提高，能夠刺激需求的釋放。

再來(lái)看二手房，截止至7月14日，蘇州市區(qū)二手房住宅成交套數(shù)為2889套，環(huán)比增加了39.5%。這得益于二手房限售的解除，公積金貸款額度的提升，外地人社保繳納時(shí)間的縮短等利好政策，激活了二手房的的市場(chǎng)成交。

按照這樣的態(tài)勢(shì)，7月蘇州二手房的成交量大概率繼續(xù)突破5000套，如果這樣的成交量在8月、9月，甚至第四季度繼續(xù)維持或者說(shuō)增加，二手房成交活躍起來(lái)，在以房換房的市場(chǎng)格局下，蘇州的新房市場(chǎng)也會(huì)持續(xù)向好。

#04

其實(shí)6月份，蘇州新房的成交量就已經(jīng)創(chuàng)下自去年10月份以來(lái)的新高，二手房成交量也首次突破5000套，7月開(kāi)局，蘇州樓市整體成交量走勢(shì)也很不錯(cuò)。

我們預(yù)計(jì)，下半年三季度整個(gè)市場(chǎng)成交量還會(huì)小幅的上行，但是土地市場(chǎng)下半年仍舊比較艱難，房企整體的資金面還是很緊張，這種壓力在三季度依舊不會(huì)有實(shí)質(zhì)性的緩解。

END